初めての『テナント探し』で絶対に知っておくべき３つの大原則｜松本市・諏訪市近隣でテナント・事業用物件を探すならZERO不動産へ

コラム：初めてのテナント探しで絶対に知っておくべき3つの大原則

皆さま、はじめまして。テナント物件の仲介を専門にしております、ZERO不動産です。

「念願のマイショップを開きたい！」「自分たちのオフィスを構えたい！」と決意した瞬間から、テナント探しというワクワクする冒険が始まります。

しかし、ここで多くの方が最初に驚かれるのが、「自分が住む家を借りる時と、ルールが全然違う……！」ということ。住居用の感覚のまま進めると、スケジュールや資金計画が大きく狂ってしまうことも珍しくありません。

今回は、初めて自分の城を持つあなたへ、これだけは絶対に知っておいてほしい「3つの大原則」を優しくステップ形式でお伝えします！

大原則①：【時間・制限】審査のスピードが違う！「業態NG」の落とし穴にも注意

なぜ時間がかかるの？

ビルのオーナー様は「この人は本当に毎月高い家賃を払っていけるか？」「どんな事業をして、どんな人が出入りするのか？」を非常に慎重に審査します。個人での開業なら「事業計画書」や「収支予測」の提出を求められることもあり、申し込みから契約まで最低でも3週間〜1ヶ月はみておく必要があります。

「業態NG」で申し込めないことも？

実はここが一番の盲点です。いくら物件を気に入っても、ビルごとに「飲食店はNG」「美容室（水回りを使う業種）はNG」「不特定多数の出入りがある塾はNG」といった業態（業種）の制限がガチガチに決まっているケースがよくあります。

ZERO不動産からのアドバイス

「いい物件があったからすぐオープン！」ではなく、まずは自分のやりたい業種がそのテナントで営業できるのかを最初に確認し、余裕を持ったスケジュールを組むのが大原則の第一歩です。

大原則②：【お金】初期費用の「桁」が違う！トータルで家賃の6〜10ヶ月分が必要なことも？

「初期費用」の内訳のヒミツ

テナント物件の多くは「敷金2ヶ月、礼金1ヶ月」程度ですが、中には保証金が多くかかる物件もあり、保証金だけで家賃の6ヶ月分というケースも珍しくありません。いずれにしても、そこからさらに「保証会社の保証料」や「仲介手数料」などが乗ってくるため、全体で家賃の6ヶ月〜10ヶ月分くらいの初期費用がかかるのが一般的です。家賃が20万円なら、契約時の諸経費だけで120万〜200万円が必要になる計算です。

ZERO不動産からのアドバイス

「手元の資金の大半をテナントの契約だけで使い果たしてしまった……」というのは、新規開業で最も避けたいパターン。

なぜなら、テナント物件はここからさらに、自分のお店に合わせた「間取りの改装や内装の模様替え（工事費）」が重くのしかかってくるからです。

もし開業にあたって融資（ローン）を考えているなら、物件探しと「融資の相談」は必ず同時進行で進めてください。「物件の初期費用＋内装工事費＝総費用」がいくらになるかが見えてこないと、融資の希望額も決まらず、物件の申し込みすら進められなくなってしまいます。

テナント探しの段階から「トータルでいくら必要なのか」、私たちZERO不動産と一緒に全体の資金計画を組み立てていきましょう。資金はオープン後の運転資金として、できるだけ手元に残しておくのが鉄則です。